Le principe des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers peuvent représenter une part importante de vos impôts. Dès lors, il est loin d'être idiot de chercher à réduire ses impôts fonciers. La défiscalisation peut vous aider à payer moins d'impôts si vous êtes un propriétaire bailleur, ou si vous disposez de nombreux biens immobiliers. Découvrez dans cet article les moyens existants pour réduire ses impôts fonciers. Comprenez enfin les tenants et les aboutissants de ce type de revenus, et des prélèvements qui y sont associés.

Pourquoi faut-il chercher à réduire l'impôt foncier

Les revenus fonciers représentent les revenus issus de votre patrimoine immobilier. Généralement, ces revenus concernent  les loyers perçus de vos biens non meublés mis en location.

Tout comme le reste de vos revenus, les revenus fonciers sont pris en compte lors du calcul de votre impôt sur le revenu.

S'il important de chercher à réduire ses impôts fonciers, c'est tout simplement parce qu'ils peuvent représenter une part importante de votre impot.

Ce type de rémunération est soumis à 2 régimes d'imposition différent :

• Le régime micro-foncier,
• Le régime réél.

Vous avez tout intérêt à bien vous renseigner sur le sujet pour mieux comprendre comment diminuer votre impôt foncier.

À savoir : les loyers perçus de vos biens immobiliers meublés n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le régime micro-foncier 

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros, vous bénéficiez automatiquement de ce régime.

Vos revenus locatifs sont alors ajoutés à vos autres revenus et sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Vous bénéficiez également d'un abattement forfaitaire de 30%, et les charges et travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.

Le régime réel

Le régime réél peut s'appliquer si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros.

Il vous faut alors calculer votre revenu net foncier, ce qui se fait en déduisant les charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc) de vos revenus locatifs.

Les revenus sont à déclarer dans un formulaire spécifique, et là aussi sont ajoutés à vos autres revenus, puis sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu.

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Pour comprendre la défiscalisation de l'impôt foncier, il est impératif de se renseigner sur les prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux sont des cotisations sociales obligatoires, et qui financent la protection sociale. Ils sont imputables aux revenus fonciers. Lourdement taxés, ils sont pourtant une source sûre de placement, notamment dans le cadre de la constitution d'un patrimoine.

Il existe 5 types de contributions qui composent les prélèvements sociaux :

• La contribution sociale généralisée (CSG) : 8,2 %,
• La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 %,
• Le prélèvement social : 4,5 %,
• La contribution aditionnelle : 0,3 %,
• Le prélèvement de solidarité : 2 %.

L'ensemble de ces contributions s'élève donc à un taux non négligeable de 15,5 %. 

Défiscaliser ses revenus fonciers

Après avoir compris le principe des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, rappelons qu'il est possible de défiscaliser ce type de revenus. En effet, subissant les prélèvements sociaux et la TMI (Tranche Marginale d'Imposition), les revenus fonciers sont considérés comme des revenus supplémentaires et sont parfois fortement taxés.

Pour alléger cet impôt qui n'est pas toujours juste, il existe pourtant 2 solutions.

1) Le déficit foncier

Le principe du déficit foncier est d'acquérir un bien immobilier nécessitant d'importantes rénovations, et de les réaliser en vue d'une location à usgae d'habitation.

Le montant de ces travaux est considéré comme une charge, et est donc déductible de vos revenus fonciers. On parle de déficit foncier quand les charges de propriété supportées par le propriétaire (frais d'entretien, taxes, intérêts d'emprunts, primes d'assurances...) sont supérieures aux loyers qu'il perçoit.

Ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Exemple : vous possédez un bien qui vous rapporte 8 400 euros par an en revenus bruts. Cependant, vous payez 11 000 euros de charges diverses chaque année Vous êtes donc en déficit de 2 600 euros. Puisque votre déficit foncier est inférieur à 10 700 euros, le montant est entièrement déductible du revenu global.

2) Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété n'est pas une pratique très répandue. Pourtant, elle présente de nombreux avantages.

Cette opération sépare le droit de propriété en 2 parties :

• L'usufruit : utiliser, jouir du bien,
• Et la nue propriété : posséder un bien sans en avoir les droit d'usage.

Dans ce cas de figure, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, mais avait décidé de transmettre l'usufruit à une personne tierce. L'usufruitier à tout à fait le droit de louer le bien immobilier et d'en percevoir le loyer mais n'en est pas propriétaire.

Le démembrement de propriété présente un très gros avantage puisqu'il réduit les coûts fiscaux, c'est pourquoi c'est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d'une donation ou d'une succession. En effet, les droits de succession sont fortement réduits car ils ne sont pas calculé sur la valeur du bien mais sur la valeur seule de la nue propriété.

Exemple : Pierre, âgé de 65 ans, est propriétaire d'une maison valant 180 000 euros, il en donne la nue propriété à sa fille Clémence. Compte tenu de l'âge de Pierre la valeur de la nue propriété s'élève à 60% de la valeur du bien soit 108 000 euros. Si c'est une première donation, il bénéficie d'un abattement de 100 000 euros et les droits de succession seront donc calculés sur 8 000 euros.

Vous savez désormais comment réduire vos revenus fonciers au maximum. Pour des conseils précis et adaptés à votre situation, n'hésitez pas à utiliser notre site pour entrer gratuitement en contact avec des preofessionnels de la défiscalisation, qui seront ravis de vous aider.