Le déficit foncier : une solution pour réduire son impôt

Pour réduire votre impôt d'une part non négligeable, concentrez-vous sur vos revenus lourdement taxés, à l'instar des revenus fonciers. Pour rappel, les revenus fonciers représentent les revenus tirés de l'ensemble de votre patrimoine immobilier, en particulier locatif. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier dont vous tirez des bénéfices (à l'instar des loyers perçus par vos locataires), diminuer ce type de revenus peut vous permettre de défiscaliser efficacement et simplement, et donc de payer moins d'impôts.

Définition du déficit foncier 

S'il existe d'autres manières de réduire votre impôt foncier, le déficit foncier reste l'un des dispositifs de défiscalisation le plus fréquemment utilisés par les propriétaire bailleurs qui souhaitent réduire leur impôt foncier.

Le déficit foncier consiste à vous mettre en situation de déficit par rapport à vos investissements immobiliers, de manière à réduire drastiquement la part de vos impôts liée au foncier. Pour être en situation de déficit, les charges liées au bien immobilier doivent être supérieures aux revenus bruts dégagés par les loyers perçus.

Les revenus nets, imposables, correspondent aux loyers perçus, auxquels on soustrait les charges déductibles à savoir :

• Les charges non financières relatives à l'exploitation de votre bien immobilier (taxe foncière, frais d'agences immobilières, charges de copropriété...),
• Les charges financières relatives aux travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de votre bien immobilier,
• Les charges non financières relatives aux intérêts d'emprunts (lors de l'acquisition du bien).

Si ces différentes charges sont plus élevés que les revenus nets d'exploitation du bien, il est évident que vos impôts fonciers vont être réduits au maximum.

Attention : les loyers perçus de vos biens immobiliers meublés n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le déficit foncier n'est donc applicable que sur un bien loué non meublé.

Avantage fiscal du déficit foncier 

Le déficit foncier présente un réel avantage fiscal, puisqu'il est directement déduit de vos revenus fonciers. Ainsi, le calcul de l'impôt foncier se fera sur une somme nettement plus faible.

Il faut savoir qu'il existe deux types de déficit foncier, adaptés à deux situations financières différentes :

• Si le déficit est dû aux charges financières relatives aux intérêts d'emprunt : vous allez pouvoir imputer le déficit sur votre revenu foncier pendant les 10 années suivant la déclaration du déficit.
• Si le déficit est lié à des charges non financières relatives aux travaux de rénovation : vous allez pouvoir l'imputer sur le revenu global, à condition de respecter une limite de 10 700 € par an.

Dans un cas comme dans l'autre, le déficit foncier sera profitable à quiconque paie une part trop importante d'impôts sur le revenus.

À savoir : si le déficit foncier est supérieur à 10 700 euros, le surplus est reporté sur les revenus touchés sur les 6 années suivantes (toujours dans la limite de 10 700 euros annuels).

Comment imputer un déficit foncier de son revenu global ?

Pour bénéficier de ce dispositif, il est nécessaire d'avoir opté pour le régime d'imposition "réel". Pour cela vos revenus locatifs doivent être supérieurs à 15 000 euros annuels :

• Si c'est le cas, le régime réel est appliqué automatiquement.
• S'ils sont inférieurs à 15 000 euros annuels, vous devez alors faire une demande spécifique pour apparaître sous ce régime car vous êtes, par défaut, rattaché au régime mirco-foncier. 

Conseils et règles à respecter

Sachez que si vos charges représentent plus de 30% de vos revenus fonciers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel !

Il est cependant important de savoir que même si le déficit a été déduit de votre revenu, vous êtes dans l'obligation continuer de louer votre bien pour une durée minimum de 3 ans après l'imputation.

Il est primordial de prendre en compte cette règle car si elle n'est pas respectée, l'imputation sera remise en cause (ce qui peut vous coûter cher !). 

Conseil : il sera plus intéressant d'investir dans un bien immobilier à rénover, ainsi les charges liées aux travaux seront élevées et représenteront un montant déductible important. 

Exemple de calcul de déficit foncier 

Le déficit foncier n'est pas des plus délicats à calculer, loin de là. Prenons un exemple simple.

Sur une année, vos investissements fonciers donnent les résultats suivants :

• Vos revenus fonciers (loyers, autre types de recettes comme les cautions encaissées ) atteignent la somme de 5 000 €.
• Vos charges déductibles hors intérêts d'emprunt (assurances, travaux, frais d'agences immobilières...) atteignent la somme de 7 500 €.
• Vos intérêts d'emprunt immobilier relatif à votre investissement atteint la somme de 1000 €.

Dans cette situation, votre déficit foncier est de 3 500 €. En effet, on a procédé aux calculs suivants :

1. On déduit les intérêts d'emprunts des revenus fonciers : 5000-1000 = 4 000 €.
2. Ensuite on soustrait les charges déductibles (7 500 €) des revenus nets (4 000 €) : 4000-7500 = -3500 €.

Votre balance est au négatif de 3500, soit un déficit foncier de 3500 euros.

Besoin de conseils pour anticiper votre propre déficit foncier par des investissements locatifs intelligents ? Remplissez le formulaire présent sur cette page, et entrez gratuitement en contact avec des spécialistes de la défiscalisation, les mieux à même de vous aider !