Défiscaliser grâce au dispositif de la location de logements meublés non professionnels

Si vous pensez que seuls les propriétaires de biens meublés peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, détrompez-vous ! La location de logements meublés non professionnels (LMNP) est un dispositif qui permet aux propriétaires de bien meublés de bénéficier également d'un régime de défiscalisation, et donc de payer moins d'impôts. Defisc-impot.fr vous aide à comprendre les mécanismes de ce dispositif et les contraintes qui y sont liées.

Bien meublés et bien non meublés : des régimes juridiques différents 

Pour rappel, les propriétaires immobiliers ne sont pas tous logés à la même enseigne en termes de défiscalisation. Tout dépend en effet du type de biens qu'ils possèdent.

Ainsi, il existe un régime spécifique adapté aux différentes situations des contribuables possédant un bien immobilier en location :

• Les lois Pinel ou Girardin sont destinés à avantager les loueurs de biens non meublés,
• Alors que le dispositif LMNP sera destiné à avantager les loueurs de biens meublés.

Notez que les loyers perçus par un propriétaire de bien non meublés sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui n'est pas le cas pour des loyers perçus par des propriétaires de biens meublés. En effet, ces derniers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisque le loueur-bailleur est considéré comme étant une entreprise et non pas un particulier.

C'est sur le cas particulier des loueurs de biens meublés non professionnels que nous allons nous pencher à travers cet article.

À lire : notre article sur la réduction d'impôt foncier peut vous aider à mieux comprendre la défiscalisation par l'immobilier.

Définition de la location de logements meublés non professionnels

Pour qu'un propriétaire-bailleur de biens meublés non professionnel soit considéré comme tel, il doit remplir 2 conditions :

• Le total de ses recettes locatives ne doit pas dépasser les 23 000 euros par an et ne doit pas représenter plus de 50% deson revenu global.
• Le loueur ne doit pas être inscrit au registre du commerce en "qualité de loueur professionnel".

Si vous exercez l'activité de professeur bailleur de manière professionnelle et à titre de source de revenus principale, vous ne pourrez naturellement pas profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Important : si ces conditions ne sont pas respectées, le loueur est considéré comme loueur de logements meublés professionnels (LMP). Nous nous concentrons ici sur les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les loueurs de logements meublés non professionnels.

Défiscaliser avec le dispositif LMNP

Comme vu plus haut, la location meublée non professionnelle peut vous apporter différents avantages fiscaux. Si vous êtes concerné et que vous payez trop d'impôts, voyons ensemble ce dont vous pourriez profiter grâce au dispositif LMNP :

Déductions de charges

Le principe est simple, un loueur bailleur d'un bien meublé considéré comme non professionnel peut déduire certaines charges de ses revenus comme : 

• Les charges liées à l'achat du bien (intérêts d'emprunt, frais , taxes...),
• Les charges liées à l'entretien, aux travaux et à la rénovation,
• L'amortissement* sur le prix d'achat du bien.

Autre avantage, si l'investisseur acquiert un bien dans une résidence neuve de service comme une résidence de tourisme, étudiante ou d'affaires, il peut récupérer la TVA à 20% sur son investissement (loi Bouvard). Tout ces montants ne sont pas imposables.

Il est tout à fait possible de déduire vos charges et d'arriver à une situation de déficit foncier, ce qui entraîne des revenus LMNP non imposables. 

* L'amortissement inclut les meubles et équipements sur leur valeur d'usage.

Régimes fiscaux et location en meublé non professionnel

Il est important de noter que le calcul de l'impôt sur ce type de revenus varie en fonction du régime fiscal auquel le propriétaire est rattaché. En la matière, il existe donc deux catégories :

1. Régime micro BIC ou micro entreprise

Par principe, le loueur de biens meublés non professionnels relève du régime de la micro entreprise.

Cependant, le montant des bénéficies ne doit pas dépasser un plafond annuel de 33 100 euros. Le propriétaire peut alors bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes.

       2. Régime réel

Si le montant des loyers touchés dépasse 33 100 euros par an, le propriétaire est concerné par le régime réel.

Dans ce cas, il bénéficie d'une réduction du montant de ses charges et des amortissements sur ses recettes. La somme sur laquelle sera calculée l'impôt sera alors bien plus faible et ce dernier diminuera considérablement.

Pour plus d'informations sur la défiscalisation immobilière, le mieux est de faire appel à des spécialistes. Pour vous guider, notre site vous permet d'être gratuitement mis en contact avec plusieurs experts fiscalistes. Il vous suffit de remplir notre formulaire de demande !