En quoi consiste le démembrement de propriété ?

Il existe bien des façons de réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière. Parmi elles, le démembrement de propriété est une solution efficace pour bénéficier d'une défiscalistion. Defisc-impot.fr vous aide à comprendre le principe de ce dispositif, ses enjeux et ses avantages pour vous éviter les mauvaises surprises. Entrez en contact avec des experts financiers qui sauront vous conseiller et vous accompagner dans la transmission de votre patrimoine immobilier.

Nue propriété et usufruit : le dispositif du démembrement de propriété

Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d'un bien, en l'occurrence immobilier, entre plusieurs personnes.

Ainsi, on parle de dissocier l'usufruit et la nue-propriété :

• L'usufruitier (usus : utilisation et fructus : fruits) possède le droit d'usage du bien et a donc le droit d'en percevoir d'éventuels revenus,
• Le nu-propriétaire (abusus : disposition) continue de posséder le bien, sans pour autant pouvoir l'exploiter et en tirer profit. 

Le démembrement de propriété est un dispositif principalement utilisé dans le cadre de donation et de succession. En effet, un propriétaire peut par exemple, conserver l'usufruit de son bien immobilier (y vivre ou le louer) et en même temps en céder la nue propriété à ses enfants.

À savoir : il est évident que l'usufrutier et le nu-propriétaire doivent se faire pleinement conscience dans un tel dispositif. Voilà pourquoi le démembrement de propriété est une solution de défiscalisation immobilière avant tout appliquée en famille.

La défiscalisation par le démembrement de propriété

Le principal intérêt du démembrement de propriété est un abattement fiscal non négligeable.

En effet, les droits de donation sont beaucoup plus faible que dans le cadre d'une donation ou succession classique.

Dans le cas d'un démembrement de propriété :

• Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non pas sur la valeur totale du bien. Notez que la valeur de la nue-propriété fonctionne en fonction de l'âge du donateur.
• Il existe un système de tranche. Par exemple un donateur de 65 ans qui conserve l'usufruit de son bien immobilier mais en donne la nue-propriété à son enfant verra les droit de donation calculés sur 60% de sa valeur. 

Autre avantage, au décès de l'usufruitier (généralement âgé), le ou les nu-propriétaires (généralement les enfants) récupère(nt) la pleine propriété du bien sans payer de droits de succession.

Exemple : Marc donne la nue-propriété de son appartement d'une valeur de 175 000 euros à sa fille Julie. Comme Marc est âgé de 65 ans, les droits de donation vont être calculé sur 60% de la valeur du bien soit 113 750 euros.

Les éléments importants à prendre en compte dans le cadre d'un démembrement de propriété

Bien entendu, le démembrement du droit de propriété n'est pas une solution d'abattement fiscale comme une autre, et nécessite un minimum de précautions préalables :

Les litiges à éviter

Attention, il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre d'éléments lorsque vous vous lancez dans le démembrement de propriété.

En effet, s'il existe des avantages fiscaux lié à cet acte juridique, il existe aussi des contraintes : 

• Une fois donné, une donateur ne pourra pas récupérer son bien.
• Dans le cadre de la vente du bien immobilier, un accord est nécessaire entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. En cas de conflit, une vente peut donc être bloquée et génère des situations compliquées. Il est donc fortement déconseillé de démembrer une résidence principale par exemple.
• Les charges liées au logement doivent être réparties de manière équitable entre les deux parties. Cependant, un notaire peut vous aider à rédiger des clauses dans ce type de contrats là aussi pour éviter tous litiges.

L'idéal, lors du démembrement de propriété, est de toujours faire appel à un notaire ou à un spécialiste du droit immobilier, les mieux à même de vous aider et de vous conseiller sur le sujet.

Les questions liées au démembrement de propriété

Quelles sont les questions les plus courantes posées dans le cadre de démembrement ? La majorité des particuliers qui cherchent à bénéficier d'un abattement fiscale suite au démembrement de propriété se posent les trois questions suivantes :

• L'usufruitier peut-il exiger le départ du nu-propriétaire ? Oui. Le nu-propriétaire n'a en aucun cas le droit d'occuper le bien, même s'il en est propriétaire.
• Puis-je louer un bien à une personne de mon choix, sans en aviser le nu-propriétaire ? Oui. L'usufruitier dispose du droit de louer un bien immobilier et d'en tirer les profits.
• L'usufruitier doit-il prendre en charge les travaux des parties communes de l'immeuble ? Oui. C'est ce la cas par exemple, pour les frais d'entretien de l'ascenseur. 

Avant de démembrer une propriété, ayez bien conscience de ces faits, et vérifiez que ce choix ne pourra pas entraîner de conflits plus tard.

À savoir : le démembrement de propriété est aussi un dispositif utilisé comme moyen de défiscalisation de l'ISF. 

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