Usufruit et ISF

Quand il y a démembrement sur un bien déterminé, usufruitier et nu-propriétaire se partagent les droits sur ce bien. Auparavant, usufruit et ISF vont de pair. Mais depuis l’entrée en vigueur de l’IFI, il se peut qu’usufruitier et nu-propriétaire paient chacun une part d’IFI du fait du démembrement sur un bien. Valeur de l’usufruit pour l’ISF, donation pour payer moins d’impôt, vous saurez tout grâce à cet article.

Usufruit et ISF : ce qui a changé depuis l’IFI

Depuis la loi de finances 2018, l’ISF a disparu pour laisser la place à l’IFI. Cet impôt sur la fortune immobilière ne concerne que les biens immobiliers. Le paiement de l’impôt sur un bien immobilier a changé avec l’IFI.

Démembrement de propriété : qui doit prendre en charge l’IFI ?

Avec l’ISF, c’était uniquement l’usufruitier qui devait payer l’impôt, donc intégrer la valeur du bien (ou une partie du bien dans le cas où l’usufruit ne concerne pas la totalité du bien) dans le calcul de son patrimoine. Et comme le bien est démembré, il n’avait pas non plus droit à un abattement fiscal.

En lisant le texte de l’article 968 du CGI, vous trouverez les nuances entre l’ISF et l’IFI. Il est surtout question de l’imposition à l’IFI concernant les biens immobiliers qui sont détenus en démembrement de propriété. Dans cet article, c’est encore l’usufruitier qui prend en charge le paiement de l’IFI, et ce, pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété. Toutefois, des exceptions existent.

L’IFI peut être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Normalement, pour un bien immobilier qu’il possède en nue-propriété, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer à l’IFI la valeur de ce bien. Toutefois, il existe des exceptions pour lesquelles nu-propriétaire et usufruitier sont tous redevables de l’IFI en fonction de la valeur de leur droit en nue-propriété ou en usufruit. Cela est déterminé dans l’article 669 du CGI.

Voici des cas pour lesquels l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de l’âge du nu-propriétaire :

• Quand l’usufruitier, qui est aussi le propriétaire, vend la nue-propriété du bien à une personne tierce qui n’est ni héritière ni bénéficiaire d’une donation antérieure.
• Quand après le décès de son conjoint, le conjoint survivant opte pour l’usufruit sur l’intégralité du patrimoine du défunt.
• Quand l’usufruit concerne des titres de société et est tenu par un dirigeant.

Valeur de l’usufruit pour l’ISF

Quand usufruitier et nu-propriétaire se répartissent l’IFI, la valeur de l’usufruit à déclarer respecte un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier. La nue-propriété tend de plus en plus vers la valeur du bien en pleine propriété au fur et à mesure que l’usufruitier prend de l’âge.

 ISF et usufruit : donation pour payer moins d’impôt

Vous êtes concerné par l’IFI si votre patrimoine net imposable est supérieur à 1,3 million d’euros. Et vous êtes seulement taxable sur votre patrimoine immobilier, que vous le déteniez directement ou indirectement. Vous avez toutefois la possibilité de réduire votre IFI en effectuant des donations de biens immobiliers en démembrement, comme la donation temporaire en usufruit.

Dans le cas d’une donation d’usufruit, votre bien immobilier sort de votre patrimoine et vous n’aurez pas à le déclarer. Vous réaliserez donc une économie d’impôt non seulement sur le revenu, mais aussi sur la fortune immobilière. Attention toutefois, une convention entre vous et le donataire doit être établie afin que chacun sache ses obligations et ses droits, ainsi que les conditions et la durée de la donation.

Quelle fiscalité concernant la donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire n’est pas onéreuse du fait de la taxation. Voici sa valeur fiscale :

• 23 % de la pleine propriété pour une période de 0 à 10 ans,
• 46 % de 11 ans à 20 ans,
• 69 % de 21 ans à 30 ans.

Son autre avantage est que l’abattement de 100 000 € est applicable s’il s’agit d’une donation en ligne directe. C’est le donataire qui bénéficie de l’usufruit temporaire d’un bien, qui se charge du paiement des droits d’enregistrement ou de mutation à titre gratuit sur la valeur dudit bien.

Il est possible d’éviter le paiement des droits d’enregistrement. Pour ce faire, il faut donner une valeur d’usufruit dont le montant est le plus proche possible de celui déterminé par l’abattement.