Loi Malraux : inconvénients

La niche fiscale Malraux est très avantageuse si vous voulez investir dans l’immobilier locatif. Mais avant tout, il est important de comprendre la loi Malraux, ses avantages et ses inconvénients. Il s’agit du mécanisme de réduction d’impôt de plus en plus plébiscité par les contribuables. Mais malgré les atouts de la défiscalisation Malraux, vous devez aussi tenir compte de la loi Malraux inconvénients.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est une loi de défiscalisation permettant aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt considérable. Cette diminution d’impôt n’est possible que si les investisseurs contribuent à la rénovation du patrimoine français. En l’occurrence, l’investisseur doit investir en plein dans un secteur protégé comme :

• Les sites patrimoniaux remarquables ou ex-secteur sauvegardé ou SPR,
• Un quartier ancien dégradé sous une condition (la rénovation doit être déclarée d’utilité publique),
• Les quartiers dégradés conventionnés appelés NPNRU.

En France, on compte 103 secteurs sauvegardés, dont les plus importants se trouvent à Paris et à Bordeaux. Il est à noter que la restauration est supervisée par les Architectes des bâtiments et de conservation de l’architecture de l’édifice. Le coût des travaux de rénovation réduit votre impôt sur le revenu. Cette réduction s’élève à 22 % pour les immeubles qui se situent au cœur d’un SPR avec un plan de valorisation de mise en valeur et de 30 % pour les immeubles situés au centre d’un SPR avec un plan de sauvegarde.

Les inconvénients de la loi Malraux

Tout comme ses nombreux avantages, la loi Malraux présente aussi quelques points faibles. Sinon, découvrez aussi tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel.

La rentabilité n’est pas garantie

La loi Malraux ne garantit pas la rentabilité. Effectivement, en tant que propriétaire du bien, vous n’êtes pas certain de trouver un locataire voulant habiter dans un site classé SPR. Pour cause, la valeur locative dans ces secteurs est relativement élevée. De même, vous risquerez de faire face à des loyers impayés, même si des garanties existent pour contrer ce genre de situation. Dans ce cas, la valeur de la cotisation peut venir surcharger les dépenses allouées au logement.

Location obligatoire pendant 9 ans et taxation sur les plus-values en cas de revente

Autre inconvénient de la loi Malraux : l’obligation de louer le bien durant 9 ans. Ce qui paraît excessif en raison d’une revente impossible avec ce terme. Et ce, même en cas de changement de situation familiale comme la séparation ou le divorce ou encore le décès du propriétaire. De même, il y a une taxation des plus-values en cas de revente au-delà de la neuvième année de location. Cela peut absorber l’avantage fiscal dans certaines situations.

Le poids des frais

La loi Malraux fait confronter les investisseurs à certains frais comme les frais de gestion ou les frais de copropriété ainsi que la taxe foncière. Pour le type de bien classé, cette dernière est en général très élevée. Ce qui réduit la rentabilité de votre investissement. De même, le poids des frais d’acquisition relativement importants fait augmenter l’investissement. Il faut donc faire preuve de prudence au moment de prévoir les travaux de restauration à réaliser.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Malraux ?

Pour profiter de la loi Malraux, les investisseurs doivent remplir certaines conditions, à savoir :

• Être en possession d’un domicile fiscal en France,
• Rénover le bien en vue d’une location à usage d’habitation,
• S’engager à louer le logement pour une durée minimum de 9 ans. Cet engagement prend effet dans les 12 mois de la date d’achèvement des travaux.
• Limiter la somme des dépenses aux travaux de restauration à 400 000 euros sur une durée de 4 ans. La défiscalisation Malraux 2019 prévoyant un étalement des travaux sur 3 ans à partir du moment où le permis de construire est délivré,
• Présenter une autorisation délivrée par le préfet avant le début des travaux de rénovation.

Le non-respect de l’une de ces conditions cause la nullité des avantages inhérents au dispositif Malraux.