Les caractéristiques de la loi Malraux

Si vous pensez être lourdement imposé cette année, il existe plusieurs moyens de réduire de façon significative vos impôts grâce à la loi Malraux. Ce dispositif, en vigueur depuis 1962, est un régime de défiscalisation visant à encourager l'investissement dans l'immobilier ancien. Cette loi a pour objectif de préserver et mettre en valeur le patrimoine français. Voyons ensemble comment utiliser la loi Malraux pour défiscaliser par l'immobilier.

Le principe de la loi Malraux 

La loi Malraux ou loi Malraux Immobilier vise à avantager les acquéreurs de biens immobilier anciens destinés à la réhabilitation, grâce à une déduction fiscale. Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation, l'acheteur du bien en question doit par la suite s'engager à louer le bien qui doit être situé dans des zones bien spécifiques. 

La loi Malraux concerne les contribuables qui souhaitent avant tout acheter un ou plusieurs logements haut de gamme, situés dans des zones historiques. Les immeubles concernés sont la plupart du temps situées en centre ville des grandes villes. C'est donc un dispositif intéressant pour réduire son ISF ou ses impôts sur le revenus, mais qui nécessite un investissement de départ assez important.

Par cet investissement, l'acquéreur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation du bien.

Important : notez que cette réduction est plafonnée et évaluée sur un montant de travaux ne pouvant dépasser les 100 000 euros par an. 

Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Malraux

Si le dispositif Malraux permet à un acquéreur d'obtenir un avantage fiscale intéressant, les conditions à remplir pour en bénéficier sont assez nombreuses. C'est donc un investissement à préparer bien en amont.

Les biens concernés par ce dispositif de défiscalisation immobilière

En premier lieu, il faut noter que seuls certains biens très spécifiques peuvent entrer en compte dans la défiscalisation par la loi Malraux :

• Le bien acquis doit être destiné à la location pendant une durée minimum de 9 ans. Il ne doit donc pas être acheté en vue d'une occupation directe par l'investisseur.
• Le logement loué doit être non meublé.
• Le logement doit faire l'objet d'une rénovation intégrale. Un logement déjà rénové n'est donc pas concerné par la loi Malraux.
• Le propriétaire ne peut louer le logement à un membre de sa famille, même si ce dernier n'apparaît pas sur le même foyer fiscal.
• Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• Le locataire doit s'engager à habiter le bien au titre de résidence principale.
• Les travaux doivent être encadrés par un Architecte des Bâtiments de France.
• Enfin, le bien doit être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

L'objectif de cette solution de défiscalisation est bien d'assurer la rénovation du patrimoine immobilier dans les grandes villes françaises, et de stimuler le marché locatif. Voilà pourquoi tous les investissements immobiliers n'entrent pas en compte dans ce dispositif.

À savoir : les ZPPAUP comptent parmi les espaces protégés qui représentent 6% du territoire national.

Les travaux pris en compte dans cette défiscalisation

Il faut également savoir que seuls certains types de travaux entrent dans le calcul de la réduction d'impôt, à savoir :

• Les travaux de démolition,
• Les travaux d'utilité publique,
• L'aménagement des combles, greniers ou parties communes en zone habitable,
• Les travaux de murs extérieurs,
• Les rénovations de toitures,
• Les travaux d'entretiens, d'amélioration et de réparation du logement,
• La transformation d'un ou de tous les logements d'un immeuble.

C'est bien à travers la rénovation de logements existants que ce dispositif permet de défiscaliser. Les travaux d'agrandissement ne sont pas pris en compte.

Si vous cherchez à vous lancer dans un investissement dispositif Malraux pour payer moins d'impôts, nos conseillers peuvent vous informer sur les opportunités d'investissement proches de chez vous. N'hésitez pas à remplir le formulaire gratuit et sans engagement présent sur cette page !

Dispositif Malraux : les avantages fiscaux 

En termes de défiscalisation, le dispositif Malraux est assez avantageux :

Taux de réduction d'impôt

Le dispositif Malraux offre une vraie opportunité de défiscalisation puisque les taux de réduction sont compris entre 22 % et 30 %.

Comme vu plus haut, le taux de réduction est calculé sur le montant des travaux mais aussi sur les frais annexes comme les assurances. Etant limité à une dépense de 100 000 euros par an, vous pouvez donc bénéficier d'une baisse allant de 22 000 euros à 30 000 euros maximum.  

Le taux dépend de la nature de l'investissement. Vous pouvez bénéficier de :

• 22% de réduction pour un bien acheté dans une Aire de Mise en Valeur de l'Architecure et du Patrimoine (AVAP),
• 30% de réduction pour un bien acheté dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).

Pour déterminer à l'avance les avantages fiscaux relatifs à votre investissement, il est impératif de bien estimer le coût de rénovation.

La loi Malraux en 2017

En 2017, le montant des travaux entrant en compte dans le calcul est passé à 400 000 euros sur 4 ans, en lieu et place de 100 000 euros par an. Si cela semble revenir au même, ce n'est pas le cas puisqu'en réalité le propriétaire pourra ainsi reporter sur plusieurs années la réduction d'impôt.

Ainsi, si vous achetez un bien en très mauvais état, vous pourrez investir immédiatement dans sa rénovation complète, et profiter de réductions fiscales pour les 4 années suivant la fin des travaux.

À noter : depuis 2013, le dispositif Malraux n'est plus soumis au plafonnement des niches fiscales. Ce plafonnement limite les avantages fiscaux à 10 000 euros par an.