SCPI fiscales, attention à l'imposition à la revente

Si les articles sur le fonctionnement et les avantages financiers des SCPI fiscales pullulent sur le net, ceux traitant des petits "défauts cachés" liés à la revente de ces parts se font plus rares. Il est donc nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants de tels placements financiers notamment les taxations qui y sont associées. Voyons ensemble les limites de la SCPI fiscales, et les éléments à examiner en priorité lors de la revente de vos parts de SCPI fiscales.

SCPI fiscales : définition

Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une structure d'investissement de placement collectif. Son fonctionnement est simple : une SCPI acquiert et gère un patrimoine immobilier professionnel, grâce aux investissements de différents particuliers. 

Fonctionnement d'une SCPI

Une SCPI étant ouverte aux investissements, les particuliers ont la possibilité d'y acquérir des parts via le placement d'une somme d'argent.

Avec les fonds récoltés, la société va alors rechercher des biens immobiliers dans lesquels investir. La gestions de ces biens génère des revenus sous formes de loyers qui sont redistribués aux investisseurs sous cette forme ou sous la forme d'avantages fiscaux. 

Le cas de la SCPI fiscale

Le principe d'une SCPI fiscale est donc le même, si ce n'est qu'elle doivent absolument investir dans l'immobilier locatif en acquérant des biens immobilier neufs ou anciens destinés à la rénovation. 

Il existe plusieurs types de SCPI fiscales :

• La SCPI Malraux,
• La SCPI Pinel,
• La SCPI Déficit foncier,
• La SCPI Robien,
• La SCPI Méhaignerie,
• La SCPI Scellier,
• La SCPI Duflot.

Les avantages fiscaux des SCPI fiscales

Si nous prenons le cas des SCPI Malraux par exemple, investir dans leurs fonds permet au particulier de bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 22% à 30% du montant des travaux de rénovation dans la limite de 100 000 euros par an.

Autre avantage, ces réductions n'entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales. De plus, les avantages fiscaux peuvent être touchés en une seule fois dès la première année de souscription. Notez que cet avantage n'est valable que si le particulier investit dans une SCPI Malraux ou une SCPI Déficit foncier.

À savoir : pour rappel, la loi Malraux avantage les acquéreurs de biens immobiliers anciens destinés à la rénovation. Pour en savoir plus sur ce dispositif, lisez notre article.

Taxation lors de la revente de parts détenues dans une SCPI Malraux

Malgré tout, il ne faut pas voir l'investissement dans une SCPI fiscale comme totalement dénuée de défauts. Mieux vaut ainsi faire attention à la revente lorsque vous avez recours à un tel dispositif de défiscalisation.

L'AMF veut plus de transparence 

Même si les sirènes de la défiscalisation sont toujours très séduisantes, il est important de prendre en compte un certain nombre d'éléments mis en avant par l'AMF (autorité des marchés financiers).

Ainsi vous pourrez comprendre ce qu'implique un placement financier dans une SPCI Malraux.

1. Vous ne touchez pas de loyers dès les premiers mois suivant votre investissement. En effet, durant la durée des travaux de rénovation, le bien n'est pas loué. Ce temps de non location s'étale généralement de 18 à 36 mois.
2. Le rendement annuel est de 2,5%, ce taux est environ 2 fois inférieur à celui d'autres SCPI.
3. Il est extrêmement difficile de revendre ses parts, à moins de les brader, avant la liquidation de la SCPI arrivant au minimum après 15 ans d'existence !
4. Au moment de la revente des ces parts après 15 ans, vous vous retrouvez imposé sur la différence entre la valeur du bien et du prix d'achat du bien avant travaux.

Exemple concret d'un retour sur investissement dans une SCPI fiscales

Pour un investissement de 20 000 € dans une SCPI Malraux :

• La SCPI consacre 50% de la somme aux travaux soit 10 000 €.
• Si tous les critères sont remplis l'avantage fiscal s'élève à 30% soit 3000 €.
• Au bout de 15 ans, la SPCI revend son parc immobilier avec une valorisation de part à 21 000 €.
• La plus-value brute s'élève à 11 000 € (21 000 - 10 000).
• Un impôt forfaitaire de 19% sera appliqué sur cette somme. 

Dans un certain nombre de cas, il est tout à fait possible que l'investisseur récupère une somme moindre que son investissement initial. Mieux vaut donc bien garder cela à l'esprit lorsqu'on décide de réaliser un tel investissement.