Comment défiscaliser en investissant dans une SCI ?

Vous voulez connaitre un dispositif de défiscalisation simple et qui permet de bénéficier de réductions des charges fiscales en investissant dans l’immobilier ? Investir par le biais d’une SCI reste pour cela une solution intéressante, qui peut vous apporter un certain nombre d’avantages fiscaux. Découvrons ensemble comment la défiscalisatrion par SCI fonctionne, et quel est son intérêt pour un investisseur immobilier.

Les caractéristiques d’une SCI

Afin de comprendre la SCI et la défiscalisation, il est nécessaire de définir le terme SCI. Qu'est-ce qu'une SCI ? Quel est l’objet social d'une SCIE ? Quels sont les différents types de SCI ? Examinons tout cela ensemble...

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, peut se définir comme une société créée par plusieurs associés qui désirent détenir un ou plusieurs immeubles en commun, ceci dans le but d’en tirer profit ou de le partager en famille selon l’article 1845 et suivant du Code civil.

La SCI est donc une société que vous créez avec un ou plusieurs associés, dans le but d'investir dans l'immobilier, en particulier locatif.

Une SCI peut être employée en tant qu’outil de défiscalisation capable de faciliter la transmission de patrimoine, mais également pour gérer l’imposition sur le revenu.

De plus, investir dans une SCI est compatible avec certains dispositifs de défiscalisation. Par exemple, il est possible de combiner défiscalisation, SCI et la loi Pinel.

L’objet social d’une SCI

Une SCI ne doit pas avoir de but commercial. En effet, son objet social doit demeurer civil.

L’objet social d’une SCI doit consister dans l’acquisition, la gestion ou l’administration de biens mobiliers ou immobiliers, mais aussi l’emprunt de fonds et le cautionnement hypothécaire dans le but de réaliser ses objectifs.

Les différents types de SCI

Il existe différents types de SCI en fonction de leur objet. Ainsi, on peut distinguer :

• La SCI de location,
• La SCI d’attribution,
• La SCI de construction-vente,
• La SCI de jouissance à temps partage.

Comment fonctionne une SCI ?

Avant de créer une SCI pour défiscaliser, il est impératif de bien s'informer sur ce dispositif et son fonctionnement.

Au même titre que la création d'une entreprise, la fondation d'une SCI nécessite en effet certaines démarches, et il est préférable pour les associés de bien s'informer sur leurs droits et obligations.

Il faut savoir qu'une SCI fonctionne de la manière suivante :

• La SCI se construit sur les apports des associés lors de la constitution.
• Les associés reçoivent des parts sociales, proportionnellement à leur participation.
• C’est la société en tant que personne morale qui achète le ou les logements avec l’argent des associés.
• Chaque associé participe aux bénéfices ainsi qu’aux dettes fiscales, en fonction de ses parts dans le capital.
• Chaque associé à la possibilité de céder ses parts à un associé ou à un tiers, avec l’accord unanime de tous les associés.

Les avantages fiscaux d’une SCI

La création d’une SCI ne permet pas d’échapper à tous les impôts. Toutefois, ce type de montage peut permettre d’éviter un certain nombre d’impôts, dont les droits de succession, mais peut également permettre la gestion de son imposition sur le revenu.   

Une société dont la fiscalité appliquée est l’impôt sur le revenu ne paye pas d’impôt sur le revenu. En effet, les associés sont imposés en tant que personnes physiques au titre des revenus fonciers. Ils peuvent également être déduits des revenus, en cas de déficit, dans une limite annuelle fixée à 10 700 euros.

L’imposition au titre de l’impôt sur les sociétés a pour conséquence d’imposer la société elle-même. Tous les bénéfices locatifs nets qu’elle perçoit sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés, sur les résultats de l’entreprise et de l’impôt et sur les dividendes perçus par les associés.

Toutefois, la SCI procure :

• Un abattement à hauteur de 45,1 % sur les dividendes,
• Une déduction des frais d’acquisition,
• Un amortissement des biens immobilisés dans la SCI,
• Ainsi que la possibilité de reporter les déficits sur les années suivantes en cas de résultats déficitaires.

L’avantage de la SCI est également de payer moins d’impôts grâce à la déduction des charges.

En effet, plus les charges de la SCI sont importantes, plus le résultat sera faible et l’imposition également. Les frais déductibles du résultat de la SCI sont notamment les dépenses d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et la taxe foncière.

Il y a donc tout intérêt, dans une SCI, à investir dans un bien à rénover, de manière à créer un déficit qui permettra de réduire l'imposition durant plusieurs années.